“Năm 2018, Việt Nam sẽ hội nhập về thị trường bất động sản”

Ông đánh giá thế nào về sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2017?

2017 là một năm thị trường bất động sản có diễn biến tương đối bình ổn, không có sự đột phá, đặc biệt là thị trường nhà ở. 2017 ghi nhận cao nhất là bất động sản công nghiệp và thương mại, đã có sự tăng trưởng rất ngoạn mục, tăng giá cũng như tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm thương mại, các khu công nghiệp tăng rất cao.

Bên cạnh đó, bất động sản nghỉ dưỡng cũng tương đối thành công. 2017 ghi nhận 1 năm tương đối khó khăn về nhà ở, đặc biệt là khi nguồn cung đã tăng lên rất cao trong thời gian qua, gấp 4 - 5 lần, dẫn đến sự cạnh tranh rất rõ rệt trong từng phân khúc.

Điều đó làm cho các chủ đầu tư và các dự án trong tương lai phải định vị rất rõ vị thế của từng sản phẩm, không thể như những năm trước đây, nguồn cung tương đối cân bằng, dự án ra có thể bán được ngay. Thời điểm hiện nay đã khác, đó là khó khăn có thể cảnh báo trong năm 2018. Do đó, đối với bất động sản nhà ở, các chủ đầu tư phải hết sức lưu tâm.

Vậy ông dự báo thế nào về sự phát triển của thị trường bất động sản trong năm 2018?

2018 được đánh giá là năm có nhiều kỳ vọng, là năm bản lề cho nền kinh tế Việt Nam khi chúng ta đã chính thức thực hiện thỏa thuận và cam kết đầy đủ trong WTO. Chúng ta đã có 12 năm chuẩn bị cho ngày này, rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã chờ đợi điều này từ rất lâu.

Các nhà đầu tư trong nước mặc dù đã được cảnh báo thường xuyên nhưng không phải ai cũng sẵn sàng cho việc chính thức mở cửa thị trường Việt Nam vào năm 2018, đặc biệt đối với vấn đề về thuế liên quan đến xuất nhập khẩu.

Thị trường bán lẻ sẽ mở cửa 100% cho các nhà bán lẻ nước ngoài. 2015 vừa qua cho phép người nước ngoài mua nhà tự do, không hạn chế về số lượng. 2017 - 2018 sẽ chứng kiến sự xuất hiện xu hướng toàn cầu hóa bất động sản, bao gồm cả 2 yếu tố nhà đầu tư trong nước ra mua nhà nước ngoài và người nước ngoài vào mua nhà, đầu tư tại Việt Nam. Việt Nam sẽ trở thành một đất nước hội nhập về thị trường bất động sản rất cao.

Trước đây chúng ta nghĩ rằng không thể hội nhập thì bây giờ chúng ta sẽ chứng kiến làn sóng đó trong 2 - 3 năm tới. Chúng ta cũng sẽ chứng kiến trào lưu về xuất khẩu tại chỗ đối với bất động sản để thu những đồng ngoại tệ từ chính những khách hàng cá nhân, chứ không phải riêng các nhà đầu tư nước ngoài thông qua hình thức FDI.

Chúng ta cũng có những hình thức đầu tư công cụ tài chính, các quỹ gián tiếp, hệ thống tín dụng huy động từ dân cư để đầu tư bất động sản.

Như vậy, có thể nói, thị tường bất động sản Việt Nam đã chính thức hội nhập quốc tế, chính thức mở cửa. Không thể nào đóng cửa thị trường này để dành riêng cho các nhà đầu tư trong nước được nữa mà đây là cuộc chơi rất quyết liệt, sòng phẳng với những tiềm lực kinh tế.

Ngày xưa nói đến những dự án tỷ đô có vẻ rất xa xôi nhưng bây giờ những dự án đó không còn thiếu nữa làm cho thị trường bất động sản Việt Nam khởi sắc nhưng đồng thời cũng gây áp lực lên các chủ đầu tư trong nước. Do đó cần nhanh chóng chấp nhận, nắm bắt xu hướng này và có động thái tích cực để đón lõng thị trường khi thời hạn 2018 - 2020 không còn xa xôi nữa.

Việc tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam sẽ giúp phân khúc nào phát triển, thưa ông?

Với việc tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài, tôi cho rằng phân khúc trung và cao cấp cũng sẽ nổi lên. Các khách hàng trong khu vực như Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore đầu tư sang những nước phát triển cũng làm cho giá bất động sản của những nước đó bị kéo theo.

Hiện nay Hàn Quốc đang có hàng trăm nghìn người sống ở Việt Nam, đây là một cộng đồng rất lớn. Đó là xu hướng rất lớn trong khu vực chưa kể những nước tiềm năng. Cho nên trong 2 - 3 năm tới đây là xu hướng sẽ được quan tâm.

Khách hàng Đức, Anh, Nhật Bản cũng quan tâm đến thị trường bất động sản Việt Nam khi tỷ lệ tìm kiếm rất cao. Người giàu mua bất động sản trong nước sẽ khó có thể làm cho bất động sản trong nước tăng giá, nên chủ đầu tư sẽ đón lõng đối tượng khách hàng nước ngoài có thu nhập cao.

Chủ đầu tư phải làm sao để cùng một quỹ đất có thể gia tăng lợi nhuận cao nhất. Nhu cầu trong nước rất cần nhà giá rẻ nhưng chúng ta sẽ phải tìm giải pháp khác về nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, cho phép xây những căn nhà nhỏ hơn để vừa túi tiền của người dân, vấn đề nằm ở cơ chế.

Vậy theo ông để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn nữa, cần bổ sung điều gì?

Trong năm vừa qua cũng đã chứng kiến một năm khá thành công của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nhưng cũng đã cảnh báo những rủi ro liên quan đến pháp lý, đặc biệt là cấp sổ đỏ cho condotel hay không. Tôi cho rằng nên có cơ chế vì thị trường đang có nhu cầu, chủ đầu tư cũng đang có nhu cầu. Nếu điều này không vi phạm đến an ninh quốc phòng thì nên thừa nhận một cách hợp pháp cho vấn đề sở hữu đối với bất động sản nghỉ dưỡng. Như vậy sẽ rành mạch hơn.

Không chỉ riêng bất động sản nghỉ dưỡng mà một số loại hình bất động sản khác cũng nên có sự xác nhận rõ ràng hơn về vấn đề sở hữu. Ví dụ như bất động sản thương mại.

Hiện nay không cho phép chia nhỏ diện tích bất động sản thương mại để cấp sổ, văn phòng cũng vậy. Chúng ta có thể bán cả tòa văn phòng, có chăng có thể bán sổ đỏ cho một sàn văn phòng chứ không thể bán cho vài chục mét vuông bất động sản thương mại cho khách hàng lẻ. Đó là vấn đề hiện nay đang gặp nhiều khó khăn và đang lách bằng các hợp đồng thuê dài hạn. Bởi vậy người ta không xác lập được quyền sở hữu, không được hình thành quyền tài sản, không được mang đi thế chấp để vay vốn ngân hàng được, hạn chế việc mua bán chuyển nhượng.

Cho nên tôi mong rằng chúng ta sẽ có cơ chế cụ thể cho những việc này để hợp thức hóa quyền sở hữu tài sản cũng như quyền sử dụng và khai thác nó thì thị trường bất động sản công nghiệp, thương mại, nghỉ dưỡng, văn phòng sẽ có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai.

Đặc biệt khi chúng ta thực hiện mở cửa, người nước ngoài tham gia vào thị trường này rất lớn, bất động sản không chỉ là nhà ở, sắp tới còn có đất nông nghiệp, đất rừng, đất ruộng, quyền khai thác các mỏ tài nguyên, khu du lịch... đều có thể hoàn toàn xảy ra. Đó là tài nguyên quốc gia nhưng nhà đầu tư có quyền được khai thác, sử dụng. Những vấn đề này chúng ta phải lường trước khi đã hội nhập kinh tế quốc tế.

Báo cáo vĩ mô cho thấy chúng ta rất kém về năng lực sáng tạo, đổi mới vì chính sách, cơ chế hạn chế những việc đó, làm cho các nhà kinh doanh bất động sản bị gò bó. Trong khi thị trường ghi nhận có nhu cầu và các chủ đầu tư cũng tìm cách để giao dịch nhưng nếu không thừa nhận, không đưa ra hành lang pháp lý cho nó thì sẽ gây rủi ro cho các bên, ai cũng trong tình trạng nơm nớp lo sợ... tất cả làm cho thị trường có những hạn chế nhất định.

Muốn gì, không muốn gì cũng phải rõ ràng. Ví dụ, không muốn tăng dân cư, không muốn lẫn lộn ở với làm việc,... phải tìm ra cơ chế điều chỉnh thích hợp bằng chính sách vì nhà nước nắm trong tay những công cụ điều tiết vĩ mô bằng chính sách, về thuế, về khuyến khích hoặc không khuyến khích đầu tư, chứ không thể thấy không ổn thì cấm... Tôi cho như vậy là không phù hợp với quy luật phát triển thị trường hiện nay