Hiểu đúng về condotel: Để khách hàng khỏi thiệt

Một trong những điểm sáng của bức tranh kinh tế Việt Nam 2017 chính là du lịch. Cả năm 2017, Việt Nam đón được 12,9 triệu lượt khách quốc tế, tăng gần 30% so với năm 2016 và phục vụ hơn 73 triệu lượt khách nội địa. Lần đầu tiên, Việt Nam lọt vào danh sách các quốc gia có tốc độ tăng trưởng du lịch nhanh nhất thế giới.

Bản chất của condotel

Việt Nam được Tổ chức Du lịch Thế giới xếp thứ 6 trong 10 điểm du lịch có tốc độ phát triển nhanh nhất thế giới và đứng đầu châu Á về tốc độ này. Hiện ngành du lịch đã chiếm tới 7,5% GDP trong năm 2017, với mục tiêu hướng tới là 10% GDP và trở thành một ngành kinh tế mũi nhọn. Điều này tác động tới thị trường bất động sản du lịch, tức là hạ tầng cứng của ngành.

Không một quốc gia nào có thể phát triển du lịch với một nền tảng hạ tầng yếu kém. Ngoài phục vụ những nhu cầu tối thiểu trong suốt hành trình lưu trú của du khách, các bất động sản ở phân khúc cao cấp còn hướng tới trải nghiệm tốt nhất có thể bằng cách cung cấp thêm nhiều giá trị, dịch vụ ở đẳng cấp cao hơn. Với điều kiện tự nhiên cực kỳ ưu đãi, sở hữu những bãi biển nhiệt đới đẹp, Việt Nam rất thích hợp để phát triển loại hình du lịch biển.

Nổi lên trong thị trường đầu tư phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp trong những năm gần đây, đó là mô hình condotel (viết tắt của Condo – Hotel) - một loại hình khách sạn nghỉ dưỡng có nhiều điểm khác biệt và cũng gây không ít tranh cãi trong thời gian qua. Dù vậy, các dự án condotel vẫn được xây dựng mới liên tục tại những địa phương trọng điểm du lịch.

Hiểu một cách đơn giản, bản chất của condotel có nhiều điểm tương đồng với một khách sạn thông thường. Sản phẩm đó được xây dựng với mục đích nghỉ dưỡng và kinh doanh dịch vụ du lịch. Tuy nhiên, khách sạn và condotel khác nhau rõ rệt nhất ở cơ cấu vốn và cơ cấu chủ sở hữu. Đầu tiên, về cơ cấu vốn, nếu một khách sạn thông thường, các chủ đầu tư sử dụng vốn tự có và nguồn vốn tài trợ của các tổ chức tín dụng thì ở dự án condotel, ngoài vốn tự có, các chủ đầu tư huy động của khách hàng.

Cũng vì cơ cấu vốn khác nhau nên dễ dàng nhận thấy sự khác biệt về cơ cấu chủ sở hữu dự án. Ở khách sạn thông thường sẽ chỉ có một hoặc một vài cổ đông thì trong dự án condotel có nhiều chủ sở hữu và mỗi khách hàng mua căn hộ được coi là một cổ đông và quyền lợi bình đẳng.

Đại diện nhóm cổ đông mua condotel (thường là chủ đầu tư) sẽ lựa chọn và thuê đơn vị quản lý kinh doanh, vận hành dự án để khai thác cho thuê trong thời gian chủ sở hữu căn hộ vắng mặt. Ngoài nhiệm vụ tìm kiếm khách thuê, đảm bảo tỷ lệ khai thác hiệu quả, đơn vị quản lý còn có trách nhiệm triển khai các dịch vụ tại dự án, bảo trì, bảo dưỡng căn hộ và những hạng mục liên quan…

Với cách làm này, chủ sở hữu căn hộ khách sạn có thêm thu nhập hàng năm sau khi trừ các chi phí chi trả cho đơn vị quản lý.

Mọi hoạt động cần minh bạch

Condotel có thể coi là một ví dụ điển hình của nền kinh tế chia sẻ (sharing economy) trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng cũng giống như Uber, Grab trong lĩnh vực vận tải hoặc thuê phòng khách sạn như Airbnb. Bản chất của sharing economy là tạo ra giá trị thặng dư trên cơ sở tối ưu hoá hiệu suất sử dụng tài sản. Thực tế cho thấy mô hình kinh tế chia sẻ đem lại nhiều lợi ích chung cho toàn xã hội bao gồm cả đơn vị cung ứng, lẫn người cho thuê và đối tượng sử dụng tài nguyên.

Ở trường hợp của condotel, nhu cầu thực sự trong việc nghỉ dưỡng của cá nhân chỉ chiếm một số ngày rất nhỏ trong năm, gây nên sự lãng phí công năng sử dụng tài sản. Mô hình condotel ra đời tận dụng những khoảng thời gian không sử dụng của tài sản, đem kinh doanh sinh lời và chia sẻ lợi nhuận với người sở hữu.

Với ý nghĩa đó, condotel được kỳ vọng sẽ là tương lai của ngành dịch vụ du lịch trong thời đại 4.0, nơi các cơ sở lưu trú du lịch được vận hành bằng việc thuê và cho thuê tài sản thay vì hoàn toàn sở hữu nó và chịu mọi chi phí liên quan.

Những mô hình kinh tế chia sẻ vì liên quan đến nhiều thành phần với vai trò khác nhau nên mọi việc cần phải được xem xét kỹ lưỡng nhằm tạo nên cơ chế, tránh sự biến tướng hoặc rủi ro.

Tuy nhiên, điều đáng lưu tâm là tại Việt Nam hiện nay, một số chủ đầu tư condotel sau khi đẩy cao giá bán căn hộ thì thu hút khách bằng chính sách cam kết lợi nhuận ở mức không tưởng. Có thể dùng thành ngữ "lấy mỡ nó rán nó" để mô tả về thực trạng này.

Bằng cách đó, thực chất đa phần căn hộ condotel mà khách hàng đã mua sẽ có giá đắt hơn so với giá trị chào bán thực ở mức từ 20-30%. Khoản tiền chênh lệch này sẽ được sử dụng để tái đầu tư nhằm mục đích tạo ra dòng tiền thanh toán cho phần lợi nhuận đã được cam kết, phần lợi nhuận kinh doanh khai thác (nếu có) trong thời gian cam kết lợi nhuận thực tế sẽ thuộc về chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, chính sách cam kết lợi nhuận là điểm tựa để chủ đầu tư đưa ra yêu cầu các chủ căn hộ phải cam kết cho thuê/giao quyền khai thác trọn đời căn hộ và vô hình chung làm hạn chế quyền định đoạt của chủ sở hữu đối với chính tài sản của mình.

Như vậy, tương lai của mô hình vận hành và quản lý một Condotel sẽ nằm ở các chương trình quản trị khách sạn và các dịch vụ lưu trú một cách minh bạch, công khai và hiệu quả trên nền tảng của hệ thống quy trình vận hành một khối tài sản đa sở hữu trên nguyên tắc 3 nhà 1 đơn vị: Nhà phát triển có năng lực, Nhà đầu tư thông minh, Nhà vận hành khách sạn uy tín, hiệu quả và đặc biệt có một bên thứ ba có chức năng khiến mọi hoạt động, chỉ tiêu tài chính được minh bạch, ví dụ như một đơn vị kiểm toán uy tín chẳng hạn