Có nên mua lúc thị trường diễn ra sốt đất?

Để giải đáp băn khoăn của người mua bất động sản liền thổ, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, Trần Khánh Quang cho biết, hành vi mua đất phụ thuộc vào nhiều nhu cầu khác nhau. Do đó, cần chia thành từng nhóm mục tiêu để khuyến cáo cụ thể.

Ông Quang chỉ ra có 3 nhóm khách hàng chính đang mua đất trên thị trường hiện nay gồm: giới đầu cơ, nhà đầu tư và người mua để sử dụng (tích lũy, xây nhà, cho con cái). Chuyên gia này chỉ ra đặc tính và thói quen của từng nhóm khách hàng kèm lời cảnh báo.

Với giới đầu cơ: Hiện thị trường bất động sản liền thổ TP HCM nói riêng và nhiều tỉnh thành khác nằm trong tay giới đầu cơ và do đối tượng này dẫn dắt. Với nhóm khách hàng thu gom đất diện đầu cơ, thị trường nóng sốt là cơ hội lớn để họ tạo sóng và lướt sóng. Đa phần giới đầu cơ có dòng vốn lớn và dài hạn, đủ sức mua – bán gây đột biến về giá trên thị trường... Họ thường đi theo từng nhóm (group) để thu mua và có chiến lược mua bán khá bài bản trong thế chủ động. Thị trường càng nóng sốt thì giới đầu cơ càng hoạt động sôi nổi. Họ chỉ dừng mua khi thị trường quay đầu đi xuống, rơi vào khó khăn, bắt đầu chu kỳ khủng hoảng.

Đất nền một dự án tại xã Phong Phú, thuộc khu Nam Sài Gòn. Ảnh chụp từ video của môi giới

Với giới đầu tư: Sốt đất vừa là cơ hội vừa là thách thức với giới đầu tư. Xét về cơ hội, giá đất tăng, nhóm khách hàng này có thể tận dụng thời điểm thị trường giao dịch tốt , mãi lực cao dễ mua bán kiếm lời. Tuy nhiên, giới đầu tư chưa đủ lực tạo ra sóng mà chỉ nương theo sóng nên không có sự chủ động cao bằng đối tượng đầu cơ.

Thách thức đối với nhà đầu tư là dù có kiến thức và sự hiểu biết cao về thị trường nhưng họ khó tránh khỏi có tâm lý mua theo đám đông. Bong bóng giá lên cao khiến lòng tham ngày càng lớn, đẩy giới đầu tư vào tình thế ưu tiên lợi nhuận, xem nhẹ giá trị thực và tính pháp lý nên rủi ro cao.

Lời khuyên cho nhà đầu tư là nếu thu gom đất lúc thị trường nóng sốt bằng dòng tiền nhàn rỗi, hãy chỉ dành ra 30% lượng tiền mặt để đầu tư bất động sản trong thời điểm hiện nay. 70% lượng tiền mặt còn lại được xem là dòng tiền săn tìm cơ hội nên giữ lại để tung ra vào thời điểm thích hợp hơn. Nếu dùng đòn bẩy tài chính trong thời điểm này, nhà đầu tư phải cân nhắc không nên vay vượt ngưỡng an toàn (chỉ vay 50% giá trị tài sản trở xuống).

Với người mua để sử dụng: Đây là nhóm khách hàng ít kinh nghiệm nhất trên thị trường và có nhiều khả năng chịu thiệt thòi nếu thu mua đất trong thời điểm thị trường nóng sốt. Nhóm khách hàng này chỉ mua đất khi có nhu cầu (sử dụng, giữ làm của để dành, cho tặng con cái) và thường chuẩn bị sẵn sàng tài chính hoặc tìm được sự hỗ trợ tài chính (từ ngân hàng, gia đình). Nếu người mua đất để sử dụng không vội, có thể trì hoãn giao dịch để quan sát, thăm dò, định giá, tìm chuyên gia tư vấn pháp lý, sau đó mới đưa ra quyết định. Thực tế là mặt bằng giá đất hiện nay đang ở mức rất cao, trong đó có giá ảo và giá thật lẫn lộn nhau.

Riêng những người mua đất để sử dụng phải vay vốn ngân hàng và eo hẹp tài chính, tạm thời có thể trì hoãn 12 tháng để dò xét thị trường rồi đưa ra quyết định dựa trên diễn biến thực tế. Việc chờ giá giảm để mua đất có một bất lợi là nhiều khả năng phải chờ đợi rất lâu, tối thiểu trong vòng 12 tháng trở lên mới biết được xu hướng của thị trường.

Một thực tế đầy mâu thuẫn hiện nay là, dù sốt đất diễn ra và kéo dài liên tục 4 năm (2015-2016-2017-2018) nhưng chưa thể xác định bao giờ thị trường bước vào chu kỳ suy thoái. Ngoài ra, không loại trừ khả năng, ngay cả khi giá đất đã giảm xuống, thị giá của tài sản vẫn ở mức quá cao so với khả năng chi trả của nhóm khách hàng này.

Chuyên gia Trần Khánh Quang nhận định, bất cứ thời điểm nào, dù khủng hoảng hay nóng sốt, thị trường bất động sản liền thổ đều có nhu cầu mua bán đan xen nhau. Với người mua đất để sử dụng việc trì hoãn khi gặp kịch bản sốt đất được xem là giải pháp an toàn để tránh mua hớ. Trong khi đó, với giới đầu cơ và đầu tư, sốt đất là thời điểm vàng để mua bán liền tay vì chờ đợi sẽ khiến họ đánh mất cơ hội.

Trả lời câu hỏi liệu sau cơn sốt đất, có bao giờ xảy ra kịch bản sụt giảm hay không, ông Quang cho rằng, có chu kỳ tăng thì sẽ có chu kỳ giảm. Tuy nhiên, đồ thị tăng – giảm của giá đất còn phụ thuộc vào vị trí và khu vực bất động sản tọa lạc.

Nếu khu đất pháp lý hoàn chỉnh, nằm ở nơi có thể xây dựng, khai thác, để ở hoặc cho thuê thì khả năng giảm giá rất thấp. Ngược lại đất nằm ở vị trí có mật độ dân cư thấp, pháp lý chưa hoàn chỉnh, cơ hội khai thác cho thuê, làm thương mại không cao, thì giá đất có thể sẽ điều chỉnh khi thị trường bước vào chu kỳ suy thoái, khủng hoảng.