Cảnh giác cho vay bất động sản

Trong báo cáo triển vọng đầu tư bất động sản Việt Nam 2018 vừa được công bố, CBRE cho biết, lượng giao dịch đất nền tăng gấp đôi năm 2016 khi đạt giá trị giao dịch khoảng 600 triệu USD gấp 4 lần khối lượng giao dịch nhà chung cư.

Quan sát thực tế trên thị trường trong 3 tháng đầu năm 2018, CEO một NH trong TP. Hồ Chí Minh cho hay, một số khu vực vùng ven ngoại thành TP. Hồ Chí Minh như Củ Chi, huyện Cần Giờ, quận 9… giá đất tăng chóng mặt khiến nhiều NH đã rất thận trọng rót vốn vào lĩnh vực BĐS, nhất là cho vay mua đất nền rất hạn chế.

Thực tế này xuất phát từ chủ trương chung của NHNN là hạn chế cho vay BĐS và trước tình hình giá thị trường đất nền nói riêng, BĐS nói chung đang bị nóng quá mức. “Mà nóng như kiểu này thì chỉ có người đầu cơ vui còn NH thì run. NH sợ nhất cho vay lĩnh vực nào nóng quá, vì sau cơn nóng sẽ lại đến cơn lạnh và làm đông cứng vốn NH lại. NH lại đối mặt rủi ro khó thu hồi vốn khi xử lý tài sản thế chấp", vị CEO này bày tỏ nỗi niềm.

Từ đầu năm đến nay, NHNN liên tục chỉ đạo đưa ra cảnh báo các NH thận trọng cho vay lĩnh vực BĐS. Đồng thời rà soát, đánh giá và theo dõi tiến độ các dự án BĐS, cũng như giám sát việc sử dụng vốn để tránh việc cho vay tiêu dùng nhưng thực chất là đầu tư BĐS hoặc chứng khoán.

Đối với chủ trương hạn chế cho vay lĩnh vực BĐS, mỗi NH có cách tiếp cận khác nhau. Có NH “siết” bằng tăng lãi suất cao hơn, giảm ưu đãi; có NH lại rất thận trọng trong việc nhận tài sản thế chấp, nhất là khu vực có giá đất bị đẩy cao bất thường...

Tại OCB, Tổng giám đốc OCB ông Nguyễn Đình Tùng cho biết, đối với cho vay BĐS, NH không tăng lãi suất mà siết điều kiện cho vay chặt chẽ hơn. Cụ thể, dựa theo tình hình diễn biến thị trường, NH đưa khung giá xác định giá trị tài sản bảo đảm là đất đai để xác định hạn mức cho vay mua nhà đối với khách hàng. Giả sử khu vực đất đang sốt, giá một m2 đất lên tới cả trăm triệu đồng, nhưng NH chỉ xác định ở khung giá 60-70 triệu đồng/m2 nếu khách hàng chấp nhận thì NH cho vay.

Vị CEO NH này chia sẻ thêm, nếu NH xác định ở mức giá an toàn thì vẫn có thể cho vay BĐS được. Thực tế, nhu cầu khách hàng mua nhà để ở vẫn khá nhiều, mà đây là phân khúc thị trường được đánh giá có thể phát triển bền vững. Nếu cho vay với lãi suất quá cao thì người mua nhà thực để ở không thể vay vốn được vì không có khả năng trả được lãi cho NH. Chỉ có giới đầu cơ mới chấp nhận lãi suất cao để vay. Vô hình trung tạo điều kiện cho vay đầu cơ, dù không sai về mặt pháp luật nhưng rủi ro rất cao.

Hiện tại, các NH chủ yếu cho khách hàng vay dự án liên kết với những ưu đãi nhất định. “NH chỉ chọn chủ đầu tư có sản phẩm phù hợp với nhu cầu người mua để liên kết. Và vẫn duy trì khuyến mại để giữ chân khách hàng trước bối cảnh cạnh tranh ngày càng gay gắt giữa các NH”, một CEO NH trần tình.

Các chuyên gia cho rằng sự thận trọng như vậy của các NH là rất cần thiết, giúp hạ nhiệt thị trường BĐS, tránh tình trạng bong bóng, tạo cú sốc về giá như thời kỳ trước. TS Cấn Văn Lực ủng hộ chủ trương siết tín dụng BĐS. Ông Lực cho rằng chính sách này của NHNN nhằm tạo ra nền tảng ổn định, phát triển bền vững cho cả thị trường BĐS, tín dụng NH. Từ đó cũng giúp cho DN BĐS năng động hơn. Thay vì trông chờ từ nguồn vốn NH, các DN BĐS đi tìm kiếm các nguồn vốn khác.

Và thực tế đã diễn ra như vậy: vốn đăng ký đầu tư nước ngoài vào BĐS năm 2017 đạt 2,5 tỷ USD tăng 2,3 lần so với năm 2016. Vốn đầu tư từ khu vực tư nhân cũng rất tốt, năm 2017 số lượng DN mới thành lập trong lĩnh vực BĐS lên tới khoảng 5.000 DN tăng 60% so với năm trước. Đây là kênh vốn quan trọng cho thị trường BĐS. Tận dụng thị trường BĐS và TTCK đều tăng trưởng tốt, trong năm qua, nhiều DN BĐS lên sàn và phát hành thêm cổ phiếu để tăng vốn. Đơn cử, sau khi tăng vốn thành công lên gần 1.600 tỷ đồng từ đợt chào bán 53,5 triệu cổ phiếu riêng lẻ hồi tháng 9/2017, tại ĐHCĐ năm 2018, CTCP đầu tư LDG tiếp tục lên kế hoạch phát hành cổ phiếu để tăng vốn lên 2.098 tỷ đồng…

Đánh giá tích cực động thái các DN BĐS chủ động tìm kiếm các nguồn vốn đầu tư mới, TS Cấn Văn Lực còn khuyến khích các DN đa dạng hóa nguồn vốn của mình hơn nữa để giảm mạnh lệ thuộc vốn NH. Vì vốn cho vay BĐS chủ yếu là trung, dài hạn. Sắp tới tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn tiếp tục giảm thì vốn dành cho lĩnh vực BĐS càng ít hơn.

Mặt khác, cần phải trả lại vai trò chính của NHTM chỉ cho vay vốn ngắn hạn. Thời gian qua vì thị trường vốn của Việt Nam chưa phát triển nên NHTM vẫn phải cung cấp tới 45-50% vốn trung, dài hạn cho nền kinh tế. Đây là tỷ trọng cho vay vốn trung dài hạn lớn nhất trong khu vực và tiềm ẩn nhiều rủi ro.