3 rủi ro đầu tư đất nền khi nhà đầu tư lao vào cơn sốt

Không những vậy, làn sóng này còn diễn ra ở nhiều vùng đang được quy hoạch, đầu tư mạnh về hạ tầng giao thông, chẳng hạn như  vùng ven Tp.HCM, Long Thành (Đồng Nai), Bình Dương, Long An, Thái Nguyên, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc…

Theo thống kê của Hội môi giới BĐS Việt Nam, lượng mở bán nhà liền thổ và đất nền trong Quý I tại các tỉnh Long An, Đồng Nai chủ yếu ở khu vực giáp ranh TP.HCM lần lượt là 2.009 nền và 1.895 nền/nhà phố.

"Ba tháng đầu năm 2018 cũng ghi nhận giá nhà đất liền thổ tiếp tục tăng cao tại các huyện vùng ven Tp.HCM. Chẳng hạn ở Củ Chi, đất nền ở các tuyến đường, hẻm nhỏ có giá 10 – 12 triệu đồng/m2; các đường lớn tiếp giáp nội đô có giá 20 – 30 triệu đồng/m2; Tại huyện Bình Chánh, giá trung bình khoảng 15 – 20 triệu đồng/m2; Tại huyện Cần Giờ, tại các đường nhỏ có mức giá 8 triệu đồng/m2, tại các tuyến đường có hạ tầng, giao thông tốt, giá từ 15 – 18 triệu đồng/m2", số liệu từ Hội môi giới.

Chia sẻ về cơn sốt đất nền này tại buổi tọa đàm "Đất nền sốt nóng, nhận diện cơ hội và rủi ro đầu tư" do Trang kinh tế tài chính CafeF phối hợp báo Trí thức trẻ tổ chức ngày 19/4, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam nhận định, cơn sốt này đang diễn ra cục bộ ở một số địa phương nhưng chưa có hiện tượng bong bóng. Giá đất nền ở nhiều khu vực đang bị đầu nậu "thổi giá" tăng cao bất thương so với giá trị thực tế của lô đất, dẫn đến nhiều rủi ro đang tiềm ẩn.

Khi được hỏi về những rủi ro mà nhà đầu tư có thể đối mặt khi đầu tư đất nền là gì, ông Đính cho rằng có 3 rủi ro sau:

Thứ nhất, ở một số khu vực chưa được nhà nước đầu tư về hạ tầng trong khi giá liên tục tăng cao trong thời gian ngắn thì xuống tiền trong cơn sốt chắc chắn nhà đầu tư rất dễ bị mua phải giá cao hơn giá trị thực tế thị trường. Bởi giá trị đất thường đi theo giá trị đầu tư hạ tầng. Trong khi Phú Quốc hay Vân Đồn mới đang đầu tư và hạ tầng ở giai đoạn đầu, còn Vân Phong thì chưa có gì. Vì vậy, giá trị đất đai chưa thể cao như các khu đã được hoàn thiện đầy đủ hạ tầng.

Việc chưa có đầu tư đã phải mua đất giá cao, điều này cho thấy rủi ro về giá trị. Bên cạnh đó, trong ngắn hạn, các nhà đầu tư luôn đẩy giá với hy vọng bán lại cho người khác. Điều này có thể có lợi trong giai đoạn đầu nhưng những người đến sau sẽ chịu nhiều rủi ro.

Thứ hai là rủi ro pháp lý, đối với những nhà đầu tư "lướt sóng" các khu đất nông nghiệp, đất công, đất canh tác hay đất trồng cây lâu năm,…thì sẽ đối mặt với rủi ro rất cao bởi đây là loại đất nhà nước cấm giao dịch, giao dịch không đúng quy định.

Thứ ba là rủi ro về quy hoạch, hầu hết đất đai ở các đặc khu hiện chưa rõ ràng về quy hoạch nên nhà đầu tư rất dễ mua phải đất giải tỏa, đền bù để thực hiện dự án.

Với các nhà phát triển dự án thì họ sẽ gặp khó khăn nhiều hơn trong việc giải phóng mặt bằng, phải đền bù với giá đất cao, chấp nhận các chi phí cao hơn giá trị thực.

Còn đối với thị trường, khi cơn sốt đất xảy ra thì nguy cơ bong bóng là có nếu giá bị đẩy lên cao quá mức giá trị thực. Và việc sốt đất cũng dẫn tới khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước trong việc quản lý thị trường, quy hoạch, đền bù.

Trong khi đó, chủ trương của nhà nước là tạo cơ chế thuận lợi để hút các nhà đầu tư nước ngoài rót vốn vào các đặc khu, tuy nhiên, nếu giá đất bị thôi lên cao thì sẽ không còn hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài.

"Dù vậy, cũng phải chờ khi nào các doanh nghiệp mới thực sự đầu tư, vì khi đó giá đất mới phản ánh đúng giá trị" - ông Đính cho biết.

Để hạn chế tình trạng đầu cơ, ông Đính cho rằng về phía Chính quyền nên có những kiểm soát hoạt động mua bán, các sàn giao dịch, các nhà môi giới không chuyên. Hoạt động này đang bị buông lỏng trong quản lý.

"Luật quy định môi giới phải được đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề tuy nhiên công tác quản lý của nhà nước hiện chưa mạnh, mặc dù nghị định 139 quy định xử phạt trong hoạt động bất động sản mới được ban hành. Bên cạnh đó, cần phải đẩy mạnh công bố những thông tin quy hoạch dự án, thông tin giá thị trường sẽ giúp ngăn chặn được việc đầu cơ giá đất" - ông Đính chia sẻ.